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房企合作開發存隱憂 萬科攜手招商地產壹海城
http://www.teifivalleycheeseproducers.com  2012-09-02 10:42  擺股網  

  本報記者 劉力圖 廣州報道

  近日,萬科與招商地產(微博)宣布共同開發位于深圳的大體量項目濱海項目,這在房地產界并非個案。

  事實上,在合作開發的模式中,開發商試圖探求抗擊風險的高效手段,在此過程中存在種種波折,也面臨不小的風險。

  房企頻繁聯姻

  在上半年新增的18個項目之中,萬科的合作開發案例繼續在深圳、合肥、北京香河等地上演。

  其中,萬科與招商地產合作開發的“壹海城”濱海大型綜合體項目受到關注。

  在“壹海城”項目中,雙方各持50%股權。而在項目合作分工上,甚少涉足商業地產的萬科負責商業部分的開發,包括寫字樓和商業,招商地產則負責商務公寓和五星級以上標準酒店。

  去年,萬科以平均每22天吞并一家地產公司的速度急速整合資源擴大規模,其中,萬科全年38個項目與其他房企共同開發,占52個新增開發項目總數量的73%,相比2010年萬科合作開發項目占總項目數量55%的比例有了大幅度的增加。

  “過往的合作開發對象偏重于能夠幫助萬科獲得土地開發資源的土地合作方。”萬科某地方城市分公司的負責人向《華夏時報》表示。

  在“壹海城”項目中,萬科選擇的合作對象是招商地產,選擇同等級的上市房企的做法顯然與過去“大拼小”的方式不一樣。

  在招商地產董秘劉寧看來,此舉“或許是萬科出于對風險的考慮”。而萬科公司方面則透露,其實在正式簽訂股權轉讓合同之前,兩家早已開始接觸合作,這次只不過是履行法律手續以坐實合作之名。并指出,兩家公司實力匹配,開發理念接近,并有成功合作經驗作為基礎。

  “這種模式仍然是萬科控制項目經營管理權。”熟悉股權合作的業內人士向記者分析,選擇與實力雄厚的房企合作,萬科看中的是對方的資金實力以及業務水平,在合作過程中,萬科仍是經營管理的主導者,對方能參與管理和監督,經營團隊則由雙方一同組建。

  上述業內人士指出,與實力相對較弱的土地方合作時,設立的項目公司與萬科的全資子公司等同,萬科控制項目的開發、經營和管理的權力。

  至于收益方面,該人士稱萬科引入大房企時收益分成的控制能力較土地合作方弱,但較“大拼小”的方式,更能有助于優勢互補,推進項目品牌的發展,而不僅限于萬科資源的擴張。萬科董秘譚華杰在年報說明會上表示,在合作項目中,比如萬科占55%股權,但是利潤會多于55%。

  風險暗存

  對于合作開發的對象,郁亮曾高調指出,“目前萬科有更多更廣泛的合作,央企、民營、個人、國內外、大小公司都有,股權1/2可以,1/3、1/4都可以。”

  有研究分析指出,萬科2011年所有項目中合作方權益的比例與萬科權益比例為1∶2。雖然擴大合作開發的方向不變,實際上,萬科在過去幾年曾多次探索不同的合作模式。

  在2005年“萬科并購南都地產”之后,萬科一度習慣并購的方式,再通過低價拿地、成立信托計劃以及邀請第三方合作公司進入等合作開發形式進行開發。

  后來,隨著行業加速洗牌,萬科用于并購公司的資金規模逐漸減少,這點與萬科后來的擴張原則“不贊同購買公司,除非公司從建立開始,其經營行為和風險能得到萬科的控制”一致。郁亮之所以對并購沒有過多的期待,稱發展商的保命能力在政府的調控中越來越強,大規模并購機會不會出現。于是,萬科選擇集中火力通過合作開發緩解資金壓力。這一方法得到恒大、保利等多家房企的效仿。

  上述作業內人士向記者分析,事實上,在與土地方的合作方式中,設立項目公司的模式風險最小,其次則為合作開發建造,而股權收購的模式風險則更大。當合作方同時也為資金方身份時,聯合競買的風險相對于信托模式風險更低。

  在不斷嘗試變化中,合作開發也存在隱憂,房企嘗試通過合作開發打通陌生區域的市場,但難免也會遭到當地房企“欺生”的現象。

  珠海市房地產界資深人士告訴記者,幾年前,萬科在珠海市運用合作開發模式時曾遇到波折。他解釋,當年萬科通過股權收購后,與珠海某當地房企達成聯合開發的協議,然而,該項目上馬不久后,雙方在后續投入以及經營管理方面并不順利,萬科遭到該地方房企的牽制,而珠海市政府出于培養該地方房企的立場,對地方房企有一定的傾向性。最后,萬科只好撤出該項目,雙方以合作失敗告終。但該事件并未得到萬科公司的核實。

  2010年初,上海實業發展股份有限公司全資子公司上海上實城市發展投資有限公司曾對上海萬科房地產有限公司逾期未支付數千萬元合作價款一事進行起訴。該事件源于2006年4月上實城市、上海實業東灘投資開發(集團)有限公司與上海萬科的合作,上海萬科當年以1.44億元增資入股上海加來房地產開發有限公司。

  譚華杰表示,預計今年內的合作項目還將有所增加。

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